find HOME 桑原 #01 地域の環境をしらべてみよう。

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桑原小学校区で、家を建てよう。

2022年は、家づくりを始める建築士さんのコラムをスタートします。

建築士さんがどんなことを考えて、どんな決断をしていくのか…。Clasでは、これから戸建て住宅の建築を検討している方の参考にもなれば、と思っています。

それでは、さっそくお願いいたします!

桑原って、どんなところ?

では、まず土地探しのお話から始めたいと思います。

はじめに。私は、今も桑原小学校区に住んでいます。街中と職場の間、どちらにも近い距離でここに暮らし始めたのですが、環境にはとても満足しています。

ですので、他の場所を考えたこともありますが、今回も桑原小学校区で土地探しをしたいと思います。

満足しているのは、こんなところ。
・子育て施設が充実している
・松山市中心部にアクセスがいい(バス)
・比較的地価が安い

まずは、子育てについて。「いい、暮らし、まつやま」というウェブマガジンでは、数多くの教育施設が並ぶ文教のまち、と紹介されています。

愛大農学部や松山東雲女子大・短期大学があり、桑原小学校は松山市内の中でも児童数の多い小学校です。また、愛大付属に通っているお子さんも多いようです。

子育ての面では、小学校の児童クラブのほかに民間の学童保育も多く、新しくなった松山しののめ学園付属保育園をはじめ、保育施設の選択肢も多い子育てにやさしい街だと思います。

次に、アクセスでは松山市中心部への移動が便利。伊予鉄バスで桑原~大街道が16、7分です。道後温泉方面にバスのルートはありませんが、徒歩で30分くらいでしょうか。歩いて道後温泉や石手寺に行ったこともあります。

とべ動物園やこどもの城、ニンジニアスタジアムにも車で15~20分。高速道路は川内インターチェンジを利用することが多くなります。

ということで、桑原は暮らしやすくアクセスのいいエリアなのですが、比較的地価が安いのも魅力。坪単価20万円前後から土地探しができるのは、桑原小学校区で家を建てたい方には大きなメリットですね。

松山市にお住まいの方はご存じかもしれませんが、桑原小学校区は市外からやってこられる子育て世帯にもお勧めできる場所です。

エリアは、大きく分けてふたつ。

そんな桑原小学校区で土地を探す際に、大きく二つのエリアがあると思います。

基準になるのは東雲女子大・短期大学の東を南北に走る、松山東部環状線。

北は石手寺から、南は久米鷹子方面に抜ける道ですが、道路を挟んで西側の桑原や樽味と、東にある畑寺、東野で大きく地価が変わります。

・桑原、樽味 坪30万円~
・畑寺、東野 坪20万円~

というイメージで、桑原小学校の周辺は坪30万円前半。畑寺方面は坪20万円前半といったところでしょうか。建売も多く建築されていますが、土地価格がそのまま反映されています。

桑原方面は3千万円台前半、畑寺の方なら2千万円台後半が多いと思います。

当然、より街中に近く便利がいいのは前者なのですが、近いエリアの中でこれほど地価に差があるのは驚きですよね。同じ40坪の土地だとすると、両者で土地価格が3~400万円違ってきますから資金計画にも大きな差が出てきます。

この地価はいろいろな要素が加味されて決まるものですが、このエリアは利便性以外で注意したいのがハザードマップ。

桑原小学校の東には淡路ヶ峠という山があり、このふもとにある畑寺、東野には土石流危険区域がいくつかあります。できれば地価の安い畑寺方面でいい土地があればいいのですが、自然災害の多い昨今、ハザードマップは注意したいところです。

そんなこともあって畑寺方面の評価が低いのかもしれませんが、桑原小学校の周辺は道路の幅が狭いのがネック。車の離合が難しい場所もあり、時間帯によって一方通行の道もあります。

ということで、必ずしも桑原や正円寺など小学校周辺の土地がいいとは限りません。中学校に近いのは、畑寺方面ですしね。

分譲地?それとも既存の宅地?

個人的には、上記も加味しながら、まずは細かいエリアを決めず、新規の分譲地以外で土地を探しています。

というのも、新規の分譲地は大体坪単価が決まっているのですが、既存の宅地は場合によってより安価になっている場合があるからです。

・境界がはっきりしていない
・土地の形が変わっている
・進入路が狭い、未舗装など
・造成が必要(給排水の引き込みが必要)

などが原因で、相場より安く売りだされている場合があります。

境界をはっきりさせたり、造成をしたり、どうしてもそれらをやらなければならない場合は結果的に相場の土地値になってしまいます。

ですが、例えば変形地でありながら、プランで工夫できるような土地を見抜くことができれば、相場よりも安い価格で土地を購入することも可能です。今回も、そんな土地をいくつか見つけています。

家づくりは、タイミング。

ただ、あとはタイミング。数年前にここかな…。と思った場所は、残念ながら一歩出遅れて契約に至りませんでした。

そこは進入路が未舗装だったことや、古い分譲地内の更地だったのでなかなか売れず、お手頃な価格まで値下がりしていたのですが、今回はそんなことがないように。。

と思っていたら、今回注目していた一つの物件が年始に契約が決まったようです…。ただ、前回はかなり絞り込んでいた土地だったのですが、今回は候補の一つなので、まだ傷は浅く。。

縁がなかった土地だと思って、引き続き、土地のリサーチを続けたいと思います。

建築士のプロフィール】
岩城建設の一級建築士。新居浜で18年、広島6年、そして松山暮らしが一番長くなりました。木造、鉄骨、RC、全ての構造の住居で暮らしました経験があります。今回は仕事柄、木造の戸建て住宅を計画中。松山が終の棲家になる?ということも、今回のポイントだと思って計画しています。
※このコラムは筆者個人の見解です。ご質問等がございましたら、お問い合わせフォームからお願いいたします。少しお時間をいただくかもしれませんが、個人的に可能な範囲で回答させていただきます。

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